• Neuabschluss und Verlängerung mehrerer größerer Mietverträge
• Kaufvertrag über Rossmann in Barsinghausen geschlossen
• Investitionen von 2 Mio. € steigern Nettomieten um 240 T€ p.a.

Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) hat eine Reihe von Verträgen und Vereinbarungen geschlossen sowie eine Immobilie gekauft, die insgesamt zu einer Steigerung der annualisierten Nettomieten um rund 240 T€ führen.

So unterzeichnete DEFAMA einen Kaufvertrag über eine weitere Immobilie in Barsinghausen (Niedersachsen), etwa 30 Kilometer westlich von Hannover. Der Kaufpreis beträgt 1,4 Mio. € entsprechend dem 11-fachen der Jahresnettomiete. Die vermietbare Fläche beläuft sich auf rund 900 qm. Das Objekt liegt in bester Lage direkt am Marktplatz in der Fußgängerzone. Das Erdgeschoss ist an Rossmann vermietet, im Obergeschoss findet sich eine Fahrschule.

Darüber hinaus hat DEFAMA in einigen Bestandsobjekten neue langfristige Mietverträge abgeschlossen. Schon im August unterzeichnet wurde ein langfristiger Vertrag über eine Erweiterung des NORMA in die bisherige Takko-Fläche in Sonnefeld. Der Umbau findet im ersten Quartal 2022 statt. In Albstadt konnten wir ein Sanitätshaus für die freie Getränkemarkt-Fläche als neuen langfristigen Mieter gewinnen und in Staßfurt die letzte verbliebene Leerfläche an die Kassenärztliche Vereinigung vermieten. In Gardelegen steht ein neuer Vertrag mit einem Filialisten für Heimtierbedarf über rund 800 qm unmittelbar vor Unterzeichnung. Der entsprechende Umbau hat bereits begonnen und wird im ersten Quartal 2022 abgeschlossen.

Des Weiteren gelang in den vergangenen Wochen in einer ganzen Reihe von Objekten die Verlängerung der Ankermietverträge um durchschnittlich 4 Jahre. Hierfür waren keine Investitionen nötig. Teils erfolgte dies durch Optionsausübungen, teils durch Nachträge. So verlängerte ALDI in Brand-Erbisdorf, REWE in Wittenburg und NORMA in Puderbach. Einschließlich der von einem weiteren Lebensmittel-Ankermieter angekündigten vorzeitigen Vertragsverlängerung entsprechen die betreffenden Verträge rund 6% der gesamten annualisierten Jahresnettomieten der DEFAMA.

Insgesamt wird DEFAMA mit den getätigten Investitionen in Höhe von 2 Mio. € die Mieterträge um rund 240 T€ p.a. steigern. Der annualisierte FFO steigt damit auf über 8,2 Mio. € bzw. 1,87 € je Aktie. Einschließlich der erfolgten Vertragsverlängerungen werden jährliche Mieterträge von insgesamt fast 1 Mio. € langfristig gesichert. Bezogen auf die jeweiligen Laufzeiten entspricht dies Mieterlösen von insgesamt über 6 Mio. €.

Über die Deutsche Fachmarkt AG

Die in Berlin ansässige Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) investiert gezielt in kleine Einzelhandelsobjekte in kleinen und mittleren Städten, überwiegend in Nord- und Ostdeutschland. Wichtigste Kaufkriterien sind je zwei oder mehr bonitätsstarke Filialisten als Ankermieter, möglichst nicht mehr als 10 Mieter und eine Jahresnettomiete von mindestens 100 T€. Angestrebt ist dabei stets eine zweistellige Nettomietrendite.

Erklärtes Ziel von DEFAMA ist es, langfristig einer der größten Bestandshalter von kleinen Fachmarktzentren in Deutschland zu werden. Die DEFAMA-Aktie wird im Qualitätssegment m:access der Börse München sowie im Freiverkehr der Frankfurter Wertpapierbörse und auf XETRA gehandelt.

• Erwerb eines Fachmarktzentrums bei Kassel
• Herkules-Baumarkt als langjähriger Ankermieter
• Kaufpreis von 4,5 Mio. € bei Nettomieterträgen von 450 T€ p.a.

Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) hat einen Kaufvertrag abgeschlossen über ein Fachmarktzentrum in Melsungen (Hessen), etwa 25 Kilometer südlich von Kassel. Der Kaufpreis beträgt 4,5 Mio. €. Die vermietbare Fläche umfasst rund 8.300 qm. Die Jahresnettomiete liegt bei rund 450 T€. Ankermieter des Objekts ist bereits seit 20 Jahren ein Herkules-Baumarkt, ein Unternehmen der Edeka-Gruppe. Daneben ist ein Möbelgeschäft im Objekt vertreten. Der Standort liegt an der zur Autobahn führenden Ausfallstraße und verfügt über eine herausragende Fernwirkung.

Durch den Zukauf steigt die annualisierte Jahresnettomiete der DEFAMA auf rund 16 Mio. €. Das Portfolio umfasst nunmehr 46 Standorte mit über 210.000 qm Nutzfläche, die zu etwa 95% vermietet sind. Zu den größten Mietern zählen ALDI, EDEKA, Kaufland, LIDL, Netto, NORMA, Penny, REWE, Getränke Hoffmann, JYSK, Deichmann, KiK, Takko und toom. Auf Basis des aktuellen Portfolios liegt der annualisierte FFO bei gut 8 Mio. €, entsprechend 1,82 € je Aktie.

• Erwerb eines 2018 revitalisierten Fachmarktzentrums
• Dänisches Bettenlager, Fressnapf und Detlev Louis als Mieter
• Kaufpreis von 6,7 Mio. € einschließlich eines Reservegrundstücks

Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) hat einen Kaufvertrag über ein Fachmarktzentrum in Hof (Bayern) abgeschlossen. Der Kaufpreis beträgt 6,7 Mio. €. Die vermietbare Fläche umfasst rund 6.700 qm. Die Jahresnettomiete wird nach Vollvermietung bei rund 570 T€ liegen. Im Objekt sind Dänisches Bettenlager, Fressnapf und Detlev Louis Motorrad als bekannte Einzelhändler vertreten. Weitere Mieter sind die Fitness-Kette jumpers, der Spielhallenbetreiber Admiral und ein Sonnenstudio.

Der Standort liegt in einem stark frequentierten Einzelhandelsgebiet mit Kaufland, LIDL, OBI, dm, KiK, denn’s Biomarkt, Subway sowie diversen Autohändlern unweit des Hauptbahnhofs. Das Objekt wurde 2018 revitalisiert und ist daher modern aufgestellt. Im Kaufpreis enthalten ist ein unbebautes Ergänzungsgrundstück von gut 2.000 qm, für das DEFAMA bereits großes Interesse von mehreren potenziellen Mietern für ein Zusatzgebäude signalisiert wurde.

Durch den Zukauf steigt die annualisierte Jahresnettomiete der DEFAMA auf rund 15,6 Mio. €. Das Portfolio umfasst nunmehr 45 Standorte mit über 200.000 qm Nutzfläche, die zu gut 94% vermietet sind. Zu den größten Mietern zählen ALDI, EDEKA, Kaufland, LIDL, Netto, NORMA, Penny, REWE, Getränke Hoffmann, Dänisches Bettenlager, Deichmann, KiK, Takko und toom. Auf Basis des aktuellen Portfolios liegt der annualisierte FFO bei 7,8 Mio. €, entsprechend 1,76 € je Aktie.

• Umsatz: 8,5 Mio. €; Ergebnis: 3,6 Mio. €; FFO: 3,5 Mio. €
• Operative Ergebnisziele für das Gesamtjahr bestätigt
• Annualisierter FFO kann mit vorhandenem Cashbestand weiter steigen

Im ersten Halbjahr 2021 erzielte die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) bei einem Umsatz von 8,4 (Vj. 6,6) Mio. € ein Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) in Höhe von 8,0 (4,2) Mio. €. Dabei wurde ein Ergebnis vor Steuern von 4,6 (1,6) Mio. € erwirtschaftet. Das Nettoergebnis verdreifachte sich auf 3,6 (1,2) Mio. €. Dies entspricht einem Gewinn von 0,82 (0,28) € je Aktie. Die Funds From Operations (FFO) erreichten 3,5 (2,8) Mio. € und erhöhten sich somit um 26% gegenüber dem Vorjahreszeitraum.

Zu berücksichtigen ist, dass im Juni 2021 wie angekündigt durch den Verkauf des REWE City Center Bleicherode ein außerordentlicher Gewinn von 2,6 Mio. € vor Steuern realisiert wurde. Ohne den Verkauf lag das Ergebnis vor Steuern in den ersten sechs Monaten 2021 bei 2,0 Mio. € und das Nettoergebnis bei 1,4 Mio. € bzw. 0,32 € je Aktie. Auf den FFO des ersten Halbjahres hatte der Verkauf keine Auswirkungen.

In den Zahlen enthalten waren im ersten Halbjahr 2021 die Erträge von 44 Bestandsobjekten, wobei der Nutzen-Lasten-Wechsel in Gardelegen erst Ende April erfolgte. Zu beachten ist, dass aufgrund des laufenden Umbaus in Radeberg im Vorjahreszeitraum deutlich niedrigere Erträge enthalten waren. Der jüngste Zukauf in Barsinghausen steuert ab Juli erstmals Erträge bei und kompensiert fast exakt das verkaufte Objekt in Bleicherode.

Für das Gesamtjahr 2021 bestätigt der Vorstand die Planung eines FFO von 7,1 Mio. € bzw. 1,61 € je Aktie. Beim Nettogewinn nach HGB rechnet der Vorstand im laufenden Geschäftsjahr einschließlich des genannten Verkaufsgewinns nunmehr mit einem Anstieg auf über 5 Mio. €. Der annualisierte FFO beträgt aktuell 7,6 Mio. €. Bis Ende 2021 soll diese Kennzahl durch weitere Zukäufe und Vermietungserfolge auf mindestens 8 Mio. € bzw. über 1,80 € je Aktie klettern.

• Vollvermietung in Büdelsdorf erreicht, Bauanträge gestellt
• Investitionen von 1,5 Mio. € steigern Nettomieten um rund 180 T€
• Annualisierter FFO erhöht sich auf 1,73 € je Aktie

Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) hat mehrere Mietverträge betreffend das Fachmarktzentrum Büdelsdorf geschlossen und Bauanträge gestellt. Nach Abschluss der bis Anfang 2022 geplanten Baumaßnahmen wird das Objekt vollvermietet sein und jährliche Nettomieterträge von über 550 T€ erwirtschaften.

Größte Einzelmaßnahme ist ein Umbau einschließlich eines Dachgeschoss-Ausbaus für ein Fitness-Studio, dessen Betreiber damit zwei kleinere Standorte zusammenzieht. Hier wurde ein 13-Jahres-Vertrag für mehr als 1.600 qm Mietfläche unterzeichnet, die das gesamte westliche Obergeschoss sowie einen Empfangsbereich im Erdgeschoss umfasst. Des Weiteren wurde mit TEDi eine langfristige Vertragsverlängerung verbunden mit einer Vergrößerung auf künftig gut 730 qm Mietfläche vereinbart.

Bereits in der Umsetzung ist der Anbau eines Außenaufzugs am östlichen Obergeschoss, um einen barrierefreien Zugang zu den dortigen Mietflächen zu ermöglichen. In diesem Zuge wurden neue langfristige Verträge mit der Zahnarztpraxis und dem Dental-Labor geschlossen, welche sich über höhere Mieten an den Kosten beteiligen. Insgesamt investiert DEFAMA in Büdelsdorf rund 1,5 Mio. € in die Umbaumaßnahmen. Der Kaufpreis lag vor vier Jahren bei 3,1 Mio. €.

Die nachhaltigen Mieterträge beliefen sich ursprünglich auf gut 370 T€, von denen aber zum Zeitpunkt des Erwerbs ein knappes Drittel absehbar wegfallen würde. Durch die Investitionen und bereits zuvor erzielte Vermietungserfolge – darunter ein Tupperware-Studio, ein Geschäft für hochwertige Abendmode und einen Kreativmarkt – erreicht die Jahresnettomiete künftig mehr als 550 T€. Die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge (WALT) in Büdelsdorf steigt deutlich von 2,2 auf 7,5 Jahre.

„Mit der Neuaufstellung des Fachmarktzentrums Büdelsdorf haben wir ein weiteres Mal unter Beweis gestellt, dass wir Bestandsobjekte wertschaffend weiterentwickeln können“, erklärt Matthias Schrade, Vorstand der DEFAMA. „Mit einem ungekündigten Vermietungsstand von lediglich 71% beim Erwerb, der ohne unsere Maßnahmen bald auf 44% gefallen wäre, haben wir hier die bislang größte Herausforderung unter all unseren Objektkäufen bis zur jetzt erreichten Vollvermietung gemeistert.“

Auch in Büdelsdorf strebt DEFAMA analog zum Vorgehen in Radeberg und Löwenberg eine langfristige Refinanzierung des Objekts an. Dazu liegt bereits ein Finanzierungsangebot über eine Summe vor, welche den Saldo des Bestandsdarlehens zuzüglich der Baukosten um einen siebenstelligen Betrag übersteigt. Für das Gesamtportfolio der DEFAMA verbessert sich der annualisierte FFO durch die Investitionen in Büdelsdorf auf mehr als 7,6 Mio. €, entsprechend 1,73 € je Aktie.

Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) will weiter wachsen und verstärkt dazu den Vorstand. Der Aufsichtsrat hat daher Matthias Stich (52), der bereits seit Anfang 2019 als Leiter des Bereichs Projektentwicklung für DEFAMA tätig ist, mit Wirkung ab dem 1. Juli 2021 zum Vorstandsmitglied bestellt. Damit besteht der Vorstand wieder aus zwei Personen.

Im Vorstand der DEFAMA übernimmt Matthias Stich vor allem die Zuständigkeiten für bauliche Themen, Projektentwicklung, Mieterbetreuung, technisches Monitoring der Hausverwaltung und Bestandsoptimierung. Der bisherige Alleinvorstand Matthias Schrade (42) konzentriert sich auf das Transaktionsmanagement, Finanzen und Controlling sowie die Öffentlichkeitsarbeit und Investor Relations.

Matthias Stich verfügt über mehr als 25-jährige Erfahrung in der Immobilienbranche. Nach einer Tätigkeit für die BBE Handelsberatung war er in der BBE/IPH-Firmengruppe zuletzt Niederlassungsleiter Süd der IPH Handelsimmobilien GmbH. Dabei befasste er sich schwerpunktmäßig mit der wirtschaftlichen Due Diligence von Einzelhandelsobjekten und -portfolios sowie mit der Projektierung und Vermarktung von Fachmarkt- und Einkaufszentren. In den zwei Jahren vor seiner Tätigkeit für DEFAMA arbeitete er für einen Berliner Projektentwickler im Bereich Projektentwicklung und -akquise.

Aktuell verfügt DEFAMA über ein Portfolio von 45 Fachmarktzentren mit insgesamt 198.000 qm Nutzfläche, die zu 94% vermietet sind. Die annualisierte Jahresnettomiete der DEFAMA-Gruppe beläuft sich auf 15,3 Mio. Euro. Zu den größten Mietern zählen ALDI, EDEKA, Kaufland, LIDL, Netto, NORMA, Penny, REWE, Getränke Hoffmann, Dänisches Bettenlager, Deichmann, KiK, Takko und toom.

• Vergrößerung und Modernisierung des ALDI-Gebäudes
• Investitionen von insgesamt rund 2 Mio. €
• Mieterträge erhöhen sich auf künftig fast 280 T€ jährlich

DEFAMA hat die Baugenehmigung für eine umfassende Modernisierung des Fachmarktzentrums Löwenberg erhalten. Der Umbau kann somit kurzfristig beginnen und wird bis auf eine kurze Schließungsphase des ALDI-Marktes im laufenden Betrieb vollzogen. Die Wiedereröffnung ist für Dezember 2021 vorgesehen. Insgesamt investiert DEFAMA einschließlich der Kosten für schon abgeschlossene Projektschritte rund 2 Mio. Euro in die Neuaufstellung des Standorts.

Ursprünglich hatte DEFAMA die Immobilie für 1,2 Mio. € aus einer Insolvenz heraus erworben. Nach langwierigen Umbauplanungen, die gemeinsam mit ALDI und der Gemeinde mehrfach komplett neu konzipiert wurden, sowie dem Erwerb des Nachbargrundstücks von einer Erbengemeinschaft konnte mit der nun genehmigten Vergrößerung des Bestandsgebäudes um gut 400 qm eine ideale Lösung gefunden werden.

Etliche vorbereitende Maßnahmen sind bereits abgeschlossen. So erfolgte bereits im Februar der Abriss eines leerstehenden Wohnhauses und eines Teils des ältesten der drei Baukörper des Fachmarktzentrums, nachdem zuvor der Wechsel eines kleineren Mieters in den ver-bleibenden Gebäudeteil sowie erforderliche Naturschutzmaßnahmen durchgeführt wurden. Der nächste Schritt ist die Verlegung der Zufahrt, um dann mit dem Anbau an das von ALDI genutzte Gebäude zu beginnen.

Durch die Maßnahmen erhöhen sich die Mieterträge von bislang 180 T€ auf künftig fast 280 T€. Zugleich besteht mit ALDI als Ankermieter ein neuer 10-Jahres-Vertrag. Vor diesem Hintergrund wäre das Fachmarktzentrum Löwenberg aufgrund seiner Lage im Speckgürtel von Berlin nach dem Umbau zu einem hohen Kaufpreisfaktor veräußerbar. Dies ist gegenwärtig jedoch nicht beabsichtigt. Vielmehr strebt DEFAMA analog zum Vorgehen in Radeberg eine langfristige Refinanzierung des Objekts an und hat hierzu bereits ein indikatives Finanzierungsangebot erhalten, welches die Baukosten übersteigt.

• Erwerb eines Nahversorgungszentrums bei Hannover
• Netto und Dänisches Bettenlager als langjährige Ankermieter
• Kaufpreis von 3,6 Mio. € bei Nettomieterträgen von 340 T€ p.a.

Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) hat einen Kaufvertrag abgeschlossen über ein Nahversorgungszentrum in Barsinghausen (Niedersachsen), etwa 30 Kilometer westlich von Hannover. Der Kaufpreis beträgt 3,6 Mio. €. Die vermietbare Fläche umfasst rund 3.400 qm. Die Jahresnettomiete liegt bei rund 340 T€. Ankermieter des Objekts sind Netto und Dänisches Bettenlager. Daneben beherbergt die vollvermietete Immobilie eine Reihe von kleineren Mietern wie Bäcker, Friseur, Versicherungsbüro, Tierarzt, eine Kampfkunstschule, einen Pflegedienst sowie im Obergeschoss zwei Arztpraxen und zwei Wohnungen.

Durch den Zukauf steigt die annualisierte Jahresnettomiete der DEFAMA auf rund 15,3 Mio. €. Das Portfolio umfasst nunmehr 45 Standorte mit 198.000 qm Nutzfläche, die zu gut 94% vermietet sind. Zu den größten Mietern zählen ALDI, EDEKA, Kaufland, LIDL, Netto, NORMA, Penny, REWE, Getränke Hoffmann, Dänisches Bettenlager, Deichmann, KiK, Takko und toom. Auf Basis des aktuellen Portfolios liegt der annualisierte FFO bei 7,5 Mio. €, entsprechend 1,70 € je Aktie.

• Umsatz: 4,06 Mio. €; Ergebnis: 0,70 Mio. €; FFO: 1,69 Mio. €
• Prognose für das Gesamtjahr bestätigt
• Annualisierter FFO soll bis Ende 2021 auf mindestens 8 Mio. € steigen

Im ersten Quartal 2021 erzielte die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) bei einem Umsatz von 4,06 (Vj. 3,13) Mio. € ein Ergeb¬nis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) in Höhe von 2,56 (1,98) Mio. €. Dabei wurde ein Ergebnis vor Steuern von 0,95 (0,78) Mio. € erwirtschaftet. Das Nettoergebnis betrug 0,70 (0,59) Mio. €. Dies entspricht einem Gewinn von 0,16 (0,13) € je Aktie. Die Funds From Operations (FFO) erreichten 1,69 (1,31) Mio. € und erhöhten sich somit um 29% gegenüber dem Vorjahreszeitraum.

In den Zahlen enthalten waren im ersten Quartal 2021 die Erträge von 42 Bestandsobjekten. Dabei gab es im Vorjahreszeitraum durch den Beginn des Umbaus in Radeberg deutlich niedrigere Erträge, in der aktuellen Berichtsperiode kam es zu Mietaussetzungen aufgrund anhaltender Ladenschließungen durch den Lockdown. Im zweiten Quartal wird das Objekt Seehausen erstmals komplett enthalten sein. Ab Ende April kommen erste zusätzliche Erträge durch den Erwerb des HanseCenter Gardelegen hinzu.

Für das Gesamtjahr 2021 bestätigt der Vorstand die Planung eines FFO von 7,1 Mio. € bzw. 1,61 € je Aktie. Beim Nettogewinn nach HGB rechnet der Vorstand im laufenden Geschäftsjahr mit einem Anstieg auf rund 3,1 Mio. € bzw. 0,69 € je Aktie. Der annualisierte FFO beträgt aktuell 7,4 Mio. €. Bis Ende 2021 soll diese Kennzahl durch weitere Zukäufe und Vermietungserfolge auf mindestens 8 Mio. € bzw. über 1,80 € je Aktie klettern.

Der komplette Quartalsbericht ist unter diesem Link abrufbar.

• Umsatz: 14,6 Mio. €; Ergebnis: 2,5 Mio. €; FFO: 5,9 Mio. €
• Dividende zum fünften Mal in Folge erhöht auf nunmehr 0,48 € je Aktie
• Prognose für 2021 unverändert: weitere starke Steigerung aller Kennzahlen

Die Deutsche Fachmarkt AG (DEFAMA) bestätigt die gemeldeten vorläufigen Zahlen für das Geschäftsjahr 2020. Demnach wurde bei Umsatzerlösen von 14,6 (Vj.: 11,2) Mio. € ein Konzernjahresüberschuss nach HGB von 2,5 (2,1) Mio. € bzw. 0,57 (0,51) € je Aktie erwirtschaftet. Das entspricht einem Anstieg von 21%. Die Funds From Operations (FFO) lagen bei 5,9 (4,6) Mio. € bzw. 1,33 (1,14) € je Aktie, ein Plus von 27%.

Damit hat DEFAMA trotz der Coronakrise die Prognosen erreicht bzw. beim FFO als zentraler Steuerungsgröße sogar leicht übertroffen, obwohl vorsorglich Wertberichtigungen in niedrig sechsstelligem Umfang auf offene Forderungen gegenüber Mietern vorgenommen wurden, die vom Lockdown betroffen sind. Vorstand und Aufsichtsrat werden der Hauptversammlung vorschlagen, eine von 45 auf 48 Cent je Aktie erhöhte Dividende auszuschütten. Der Termin der Hauptversammlung konnte bedingt durch die unsicheren Corona-Regelungen noch nicht festgelegt werden.

Für das laufende Jahr strebt DEFAMA unverändert einen Anstieg des FFO auf rund 7,1 Mio. € bzw. 1,61 € je Aktie an. Der annualisierte FFO des Portfolios soll bis Jahresende mindestens 8,0 Mio. € erreichen. Zielgröße für den Jahresüberschuss sind 3,1 Mio. €, dies entspricht 0,69 € je Aktie. Gemäß der kommunizierten Ausschüttungspolitik beabsichtigt die Gesellschaft, die Dividende für 2021 erneut anzuheben.

Der Geschäftsbericht 2020 mit dem geprüften Konzernabschluss ist unter diesem Link verfügbar.