Strategie

DEFAMA ist ein Immobilien-Unternehmen mit Fokus auf kleine Einzelhandelsobjekte in kleinen und mittleren Städten, überwiegend in Nord- und Ostdeutschland. In dieser Nische sehen wir besondere Chancen, weil die in unserem Fokus stehenden Objekte für die meisten institutionelle Investoren zu klein sind. Das eröffnet Kaufgelegenheiten zu günstigen Preisen.

 

Großes Angebot

Verkäufer sind erfahrungsgemäß im Wesentlichen zwei Gruppen: Privatpersonen und geschlossene Fonds. Erstere erkennen meist erst nach dem Kauf, dass die Verwaltung von zunehmend älteren Einzelhandelsimmobilien erheblich aufwändiger ist und ganz andere Herausforderungen mit sich bringt als ein Wohnungsportfolio. Deshalb trennen sie sich nach einigen Jahren oft wieder davon. Geschlossene Fonds werden nach einer gewissen Zeit wieder aufgelöst, wenn die geplante Laufzeit vorbei ist.

Während Objekte in namhaften Städten und/oder Süddeutschland stark nachgefragt sind und sich in der Regel relativ leicht veräußern lassen – zu guten Preisen und entsprechend niedrigen Renditen – finden Einzelhandelsimmobilien in kaum bekannten Orten oft jahrelang keinen Käufer. Nicht selten werden sie dann zu immer niedrigeren Preisen angeboten, bis die Rendite so hoch ist, dass sie doch einen Bieter verlockt.

Studien zur Größe dieser speziellen Marktnische sind uns nicht bekannt. Wir schätzen jedoch, dass jährlich mehrere hundert Objekte in diesem Segment zum Verkauf angeboten werden. Zugang zu solchen Investmentchancen erhalten wir über unser exzellentes Netzwerk mit besten Kontakten zu Banken, Immobilienmaklern und Fondsgesellschaften.

 

Zufriedene Mieter

Das A und O einer jeden Einzelhandelsimmobilie ist, dass die Mieter mit dem Standort zufrieden sind. Nur dann ist ein langfristiger Verbleib der Händler im Objekt und somit dessen nachhaltige Ertragskraft gesichert.

Wir legen daher schon beim Ankauf großen Wert auf die Meinung der Bestandsmieter. Außerdem ist uns der regelmäßige persönliche Kontakt zu den großen Filialisten und die gute Betreuung der eigenen Objekte sehr wichtig. So können wir notwendige Instandhaltungs- oder Umbaumaßnahmen frühzeitig erkennen und umsetzen.

 

Nachhaltige Bewirtschaftung

Bei vielen Objekten, die uns zum Kauf angeboten werden, sind Spuren jahrelanger Vernachlässigung festzustellen. So wurden erkennbar keine Vermietungsbemühungen für durchaus attraktive Leerflächen unternommen, Umbau- bzw. Erweiterungswünsche des Ankermieters ignoriert, die Haustechnik nicht ordentlich gewartet und modernisiert etc.

Dies ermöglicht es in vielen Fällen, zusätzliche Ertagspotenziale zu erschließen und/oder die nicht umlagefähigen Kosten zu reduzieren. Unser primäres Ziel ist jedoch die Erhaltung der Ertragskraft und damit des Wertes der Immobilien. Angesichts des treffenden Sprichworts „Handel ist Wandel“ stellt auch das schon eine nicht zu unterschätzende Herausforderung dar.

 

Günstiger Kaufpreis

Neben der Standortqualität ist ein günstiger Kaufpreis für uns das entscheidende Kriterium. Wir erwerben nur Objekte mit zweistelliger Nettomietrendite. Bei der Renditeberechnung berücksichtigen wir einerseits auch vom Vermieter zu tragende nicht umlagefähige Nebenkosten, andererseits die Kaufnebenkosten. Im Regelfall führt dies zu einem Kaufpreis unterhalb der 9-fachen Jahresnettomiete.

Wichtig ist in diesem Zusammenhang auch eine Mietvertragsstruktur, die eine gute Finanzierbarkeit der Immobilie erlaubt. Erforderlich ist dazu ein bonitätsstarker Ankermieter, dessen Restlaufzeit bei über 5 Jahren liegen bzw. darauf verlängerbar sein sollte. Ferner gewünscht ist eine Mieterzahl von maximal 10, die überwiegend Filialisten umfasst.